Compra em leilão e revenda de imóvel com alto lucro.

A Estratégia de Sucesso de Douglas Guelfi: Compra e Revenda com Lucro Expressivo

Em fevereiro de 2024, Douglas Guelfi e sua esposa, Luiza, deram início a um plano visionário: adquirir um imóvel abaixo do valor de mercado e revendê-lo com uma margem de lucro significativa. Utilizando o sistema de alienação fiduciária por meio da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, eles concretizaram a transação com precisão estratégica.

2023

Etapa 1

A Descoberta do Leilão

Douglas acessou o portal oficial de leilões da CAIXA, onde encontrou uma lista atualizada de propriedades disponíveis. Um imóvel em particular chamou sua atenção:

  • Localização: Zona residencial bem avaliada, próxima a escolas e comércio.

  • Valor de avaliação: R$ 149.000,00 (condizente com o mercado).

  • Motivo do leilão: Inadimplência do antigo proprietário no financiamento SBPE.

Ele decidiu inscrever-se no leilão, seguindo as orientações do site, e solicitou a documentação completa do imóvel, incluindo matrícula atualizada e laudo de avaliação.

Etapa 2

Preparação para o Leilão

  • Visita técnica: Douglas contratou um engenheiro independente para vistoriar o imóvel. O laudo confirmou que a propriedade estava em bom estado, sem vícios ocultos.

  • Análise financeira: Com auxílio de um consultor, ele calculou que o valor do financiamento necessário (via SBPE) seria de R$ 84.930,00, cobrindo parte do custo total.

  • Estratégia de lance: Baseado em leilões anteriores, ele definiu um limite máximo de oferta para garantir a viabilidade do investimento.

Etapa 3

O Dia do Leilão

O leilão foi realizado de forma online, com participação competitiva. Douglas destacou-se:

  • Lance vencedor: Seu valor final foi 15% abaixo da avaliação de mercado, garantindo economia imediata.

  • Arrematação: Após confirmação, ele assinou o Termo de Adjudicação e iniciou o processo de regularização com a CAIXA.

Etapa 4

Formalização da Compra

  • 02/02/2024: Pré-registro (nº 383.345) da alienação fiduciária no cartório, vinculando o imóvel à CAIXA como garantia do financiamento SBPE.

  • 07/02/2024: Registro definitivo (R.8) na JUCESP, consolidando a transação sob a Lei 9.514/1997.

  • 15/02/2024: Liberação dos recursos (R$ 84.930,00) pela CAIXA, após vistoria técnica final.

Etapa 5: Posse e Futuro (Março de 2024)

Douglas e sua esposa receberam as chaves do imóvel e iniciaram os ajustes para moradia. A CAIXA manteve um canal de suporte ativo, oferecendo:

    • Orientação sobre pagamento das parcelas do SBPE.

    • Acesso a benefícios como renegociação facilitada.

    • Acompanhamento jurídico para evitar surpresas futuras.

Por Que o Leilão Foi a Escolha Certa?

    • Economia: Aquisição abaixo do valor de mercado.

    • Segurança: Processo auditado pela CAIXA, com documentação transparente.

    • Agilidade: Etapas concluídas em menos de 4 meses.

Veja um trecho do documento de compra do imóvel

Cronologia do Investimento

    • 02 de fevereiro de 2024:

      • Aquisição: Registro da Prenotação nº 383.345 para adquirir o imóvel avaliado em R149.000,00 via financiamento do SBPE  84.930,00.

      • Estratégia: Compra em leilão de inadimplentes, com aquisição 15% abaixo do valor de mercado (custo líquido de R$ 126.150,00, considerando o financiamento).

    • 07 de fevereiro de 2024:

      • Registro definitivo (R.8): Alienação fiduciária oficializada na JUCESP (NIRE nº 53500000381), conforme Lei nº 9.514/1997.

    • 10 de maio 2024 (revenda):

      • Preparação: Investimento de R$ 10.000,00 em reformas para valorização.

      • Venda concluída: Imóvel negociado por R$ 160.000,00, aproveitando a valorização pós-reformas e localização estratégica (Setor Bancário Sul, Brasília-DF).

Veja um trecho do documento de venda do imóvel

Cálculo do Lucro 

    • Valor total investido:
      Financiamento + reformas = R84.930,00 10.000,00 = R$ 94.930,00.

    • Receita com a venda: R$ 160.000,00.

    • Lucro líquido:
      R$160.000,00(venda) 94.930,00 (investimento) = R$ 65.070,00.

    • Margem de lucro:
      (R65.070,00÷ 94.930,00) × 100 ≈ 68,5%.

O Segredo do Sucesso

    1. Compra abaixo do mercado: Utilização de leilões da CAIXA para aquisição vantajosa.

    2. Valorização eficiente: Reformas focadas em custo-benefício para aumentar o valor de revenda.

    3. Agilidade na revenda: Conclusão do ciclo em 4 meses, aproveitando a demanda por imóveis em Brasília.

Lições para Investidores:

    • Mesmo com margens menores, a estratégia de “compra, reforma e venda” mantém-se rentável.

    • Leilões de bancos públicos são aliados para reduzir custos iniciais.

    • Planejamento financeiro detalhado é essencial para maximizar retornos.